隨著房地產市場競爭的日益激烈，一些開發商開始為一些政府機構和單位的客戶提供有針對性的開發項目。此類項目與業主簽訂的定向開發合同的效力如何？業主能否按照定向開發合同約定的條款要求開發商履行義務甚至承擔違約責任？對此，作者觀點如下：

我國現行法律規定中沒有對定向開發合同的概念進行界定。按照一般理解，即開發商根據商品房開發的基本原則，為特定對象設計建造商品房并完成向特定對象銷售商品房，在項目初期與其簽訂的合同稱為定向開發合同。

目前，關于該類合同的效力，存在若干爭議。第一種觀點認為，定向開發合同是《商品房買賣合同》的特殊形式，其目的是以相應對價取得房屋所有權。同時，開發商需要實際履行合同的權利和義務。因此，此類合同與后來簽訂的《商品房買賣合同》一樣有效。第二種觀點基于最高法院《關于審理商品房買賣合同合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條，認為“未取得商品房預售許可證與買受人訂立的商品房預售合同，視為無效。但在起訴前取得商品房預售許可證的，可以認定為有效。”因此，未取得預售許可證的，定向開發合同應視為該房屋的預售合同，視為無效。最后一種觀點認為，定向開發合同的簽訂主體為特定人群，并非面向不特定人群的公開售房，交易過程也是非公開的，因此不屬于《關于審理商品房買賣合同合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定的商品房范疇，不應受預售許可制度的限制，即， 合同的效力不能根據是否取得預售許可證來確定，合同經雙方按照民事合同的一般原則簽訂后受法律保護。 作者更喜歡最后一種觀點。一般來說，定向開發合同是在項目立項、規劃或設計階段簽訂的。此時，不可能滿足房屋預售許可證的要求。相對來說，預售已經是項目開發過程中的后期環節(項目開發度在25%以上)。如果將定向合同的效力適用于預售合同，那么定向開發將毫無意義，這與設立定向開發項目的初衷背道而馳。

那么，在定向開發合同有效的前提下，業主能否按照合同約定的條款要求開發商履行義務甚至承擔違約責任？簽訂此類合同應注意哪些風險？筆者認為，如果合同條款含義明確，雙方意思表示真實，不違反國家和第三人的利益，開發商不履行合同可能會被追究違約責任。然而，作者對幾天前的一次聚會感到困惑。業主幾年前與某著名房地產開發商簽訂了房地產定向開發合同，約定了單價、交付期限、付款時間、房屋面積、辦理權屬手續等要素。但在他準備近期與開發商正式簽約《商品房買賣合同》時，發現交付時間和房屋面積與之前大不相同。開發商是否應該承擔違約責任？筆者查看合同后發現，在眾多基礎條款中，開發商僅在交付期限和建筑面積上為自己預留了選擇，兩者均規定最終實際面積和交付期限以《商品房買賣合同》為準。開發商給消費者設了陷阱，但很多消費者并不在意。最后，他們聲稱違約失敗。因此，筆者提醒業主，買房時要警惕開發商的變數。簽定向ho的時候